売却について
売却の流れ
STEP 1 売却相談
まずは信頼できる不動産会社を見つけることです。
自身の希望をしっかり伝え、明確なアドバイスが返ってくるかどうかは一つのポイント。
一度きりのお付き合いではなく、末永く付き合えると思える会社を選んでください。
STEP 2 調査・査定
物件ご売却価格の目安、査定方法や査定価格と売り出し価格についてです。
市場動向や独自の情報網をもとに最新の成約情報や購入者層のニーズを調査した上で査定をいたします。
①売却物件の調査
不動産の査定は、プロの目でお客様の資産がどの程度の価格で売れるかを判断することです。査定を受ける場合は、売却物件の購入時に受け取ったパンフレットや権利証、登記簿、建築確認書など、具体的な内容が記載されたものを用意しておくと良いでしょう。
②無料査定
お客様の所有する不動産を無料で査定いたします。 「今後の購入に参考にするために現在の価格を知りたい」方から、「とりあえず売却できる価格を知りたい」方まで、お気軽にご相談ください。お客様の情報は秘密厳守いたします。
STEP 3 媒介契約の締結
不動産会社を選んで媒介契約を締結することで、売却を依頼する会社の数が決まります。信頼できる不動産会社に依頼することをお勧めします。
①媒介契約の種類
ご売却を決断後は、不動産会社と「媒介契約」を結ぶことになります。この契約には、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3種類があります。
専属専任媒介契約
ある特定の不動産業者にのみ仲介を依頼し、他の不動産業者にも依頼することができない契約形態です。不動産業者は、依頼主に対して週に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告することが義務づけられています。また、依頼主は自ら購入希望者を見つけることはできません。
専任媒介契約
「専任媒介契約」と同様に、特定の不動産業者のみに仲介を依頼する契約形態です。不動産業者は、2週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を依頼主に報告する義務があります。依頼主は自ら購入希望者を見つけることも可能です。
一般媒介契約
不動産仲介業者を複数に依頼できる契約で、不動産業者に報告義務はなく、依頼主は自ら購入希望者を探すことができます。
②媒介契約制度の違い
専属専任媒介契約
不可
複数業者との契約
不可
依頼者自ら発見した相手との取引
5営業日以内
指定流通機構への登録義務
1週間に1回以上
業務処理報告義務
専任媒介契約
不可
複数業者との契約
可
依頼者自ら発見した相手との取引
7営業日以内
指定流通機構への登録義務
2週間に1回以上
業務処理報告義務
一般媒介契約
可
複数業者との契約
可
依頼者自ら発見した相手との取引
なし
指定流通機構への登録義務
なし
業務処理報告義務
STEP 4 販売活動・経過報告
売り出しから販売活動についてです。
現在の不動産業界ではインターネット広告で販売活動を行うことが主流となっています。各不動産会社によって使用する広告媒体がそれぞれ異なりますので、その点もご確認頂くとより安心していただけるかと思います。
①活動内容
・自社ホームページへの掲載
・広告媒体（新聞折り込み）への掲載など広報活動
・指定流通機構（レインズ）への登録
・ポータルサイトへの掲載
②経過報告
売却をご依頼された物件の販売活動を定期的にご報告させていただきます。 実際に行った広告活動の内容、物件を紹介した買主の反応や問合せ状況などを詳しくご報告いたします。
STEP 5 売買契約の締結
購入希望者が見つかり次第、価格や引渡し条件について調整し、売買契約を締結させていただきます。
①契約に至るまで
ご売却物件を購入希望される方は、最初に不動産業者に購入申込書を提出します。不動産業者は、支払い方法や物件の引き渡し時期、付帯設備の確認など契約に必要な条件を調整します。条件が合意されたら、不動産売買契約が締結されます。
②不動産売買契約とは
不動産売買契約は、「不動産売買契約書」という文書を用いて締結されます。この契約書は、取引内容や当事者の権利・義務などを明示し、安全かつ確実な売買を目的としています。売主・買主の双方が署名捺印し、買主が手付金を支払うことで契約が成立します。契約が成立したら、以後は契約書の内容に従い、権利や義務を履行することになります。もし義務を怠る場合、違約金の支払いが必要になることもありますので、不明な点は必ず仲介業者に確認するようにしましょう。
③契約時に用意するもの
■権利証（または識別登録情報通知書）
■実印
■印紙代（売買金額によって異なります）
■運転免許証など（ご本人と確認できるもの）
STEP 6 残代金・物件の引き渡し
物件(鍵)の引き渡しは、残代金の受領と同時に行われます。この手続きが完了すれば、売買契約はすべて完了となります。通常は、売買契約から約1ヶ月後に引き渡しを行います。引き渡しは、平日に金融機関や法務局が営業している時間帯に行われます。
①引越しの準備
物件の引き渡しと残りの支払いは同時に行われます。そのため、居住している場合には引き渡しの前に引っ越しの準備をしておく必要があります。引っ越し後は、公共料金の支払いなども完了させましょう。また、マンションなどで付帯設備機器がある場合は、使用方法のパンフレットや保証書などを整理しておくことも大切です。
②ローンが残っている場合
もし、ご売却物件に住宅ローンなどの抵当権がついている場合、残りの債務を完済して、抵当権を抹消する必要があります。抵当権の登記抹消手続きには、司法書士の依頼が必要です。
③残代金の受領と物件の引渡し
1.登記申請書類の確認
所有権移転登記の申請を行います。登記を代行する司法書士に必要書類を渡し、登記申請を依頼します。
2.残代金の受領
手付金と内金を差し引いた売買代金の残額を受け取ります。
3.固定資産税等の精算
固定資産税、管理費、修繕積立金などを日割清算します。
4.関係書類の引渡し
管理規約・パンフレット等、設備書類を引渡します。
5.カギの引渡し
物件のカギを全て引渡します。
6.諸費用の支払い
売渡し費用（登記）、仲介手数料を支払います。
④諸費用項目一覧
印紙代（国税）
売買契約書に貼付が必要
仲介手数料
不動産会社への手数料
登録費用（国税）
表示変更・抵当権抹消登記の費用
修理・修繕費用
修理・修繕後、引き渡す場合
不動産譲渡所得税（国税）
不動産を売却した際に売却利益がある場合
建物解体費用
更地で売る場合必要
住民税（地方税）
不動産を売却した際に売却利益がある場合
測量・分筆登記費用
境界の確定や土地を切り売りする場合
⑤残代金の受領時に用意するもの
■権利証（登記済証）
■実印
■印鑑証明書（3ヶ月以内のものを1通）
■印紙代（売買金額によって異なります）
■運転免許証など（ご本人と確認できるもの）
■管理規約、パンフレット、建築確認書など
■仲介手数料（別途消費税及び地方消費税が必要です）
■登記費用（抵当権抹消登記などがある場合のみです）
■売却物件のカギ